BOURG-LA-REINE Lors de la séance du 29 avril 2025 du conseil municipal, le projet d’aménagement de la Faïencerie a été substantiellement modifié. Le maire, Patrick Donath, a expliqué que la crise immobilière avait rendu caducs certains aspects du projet initial. Deux élus, appartenant jusqu’au mois dernier à la majorité municipale, ont manifesté leur profond désaccord.
Rappel du projet initial
La Gazette a présenté en avril 2022 l’état du projet à cette époque. Il comprenait, outre la reconstruction des écoles et du gymnase, la construction de 163 logements et la création d’un parc d’environ 8500 m². La Gazette avait également rencontré les différents acteurs et présenté leur point de vue dans une série d’articles référencés dans le premier. Elle a également rendu compte de la séance du conseil municipal du 13 avril 2022 où le projet a été présenté est discuté.
Le 12 juillet 2022, la ville a signé une promesse de vente à la société COGEDIM Paris Métropole. La vente concernait une partie du terrain disponible à la Faïencerie, pour la réalisation d’un programme mixte de logements, parking et activités. Le prix de vente était fixé à 13.500.000 euros. Comme c’est très fréquemment le cas, la promesse faisait l’objet de conditions suspensives.
La crise immobilière et ses effets
Après les confinements du Covid dans de très nombreux pays, les entreprises n’arrivent pas à répondre à la demande des ménages : ceux-ci ont maintenu leurs ressources alors que la production et la logistique ont été arrêtées. L’incapacité de l’offre à répondre à la demande atteint des niveaux inconnus depuis très longtemps. La conséquence est logique : les prix montent. Pour éviter que l’inflation perdure, la BCE augmente nettement ses taux d’intérêt.
La hausse des taux a un effet hautement récessif sur le marché immobilier : les acheteurs voient leur capacité d’emprunt chuter fortement. Les promoteurs immobiliers ne trouvent plus d’acheteurs et les prix de vente baissent .
Le projet de la Faïencerie prévoit qu’une partie des logements serait réalisée en bail réel solidaire par Habitat et Humanisme. La signature de l’association est une des conditions suspensives du projet.
« Le bail réel solidaire, créé en 2015, permet à des ménages, se trouvant sous un certain plafond de ressources, de devenir propriétaires d’un logement à un prix abordable. Lorsque vous achetez un bien immobilier en bail réel solidaire, vous êtes propriétaire des murs du logement mais pas du terrain. Ce dernier est la propriété d’un organisme de foncier solidaire (OFS), agréé par l’État. En tant que locataire du terrain, vous devez verser tous les mois à cet organisme une redevance foncière. »(https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A17559 )
A la suite de la montée des taux du Livret A, Habitat et Humanisme renonce. Par ailleurs, une autre condition suspensive concerne plus directement le promoteur, qui a besoin de vendre sur plan 50 % des logements pour avoir le prêt des banques finançant la construction.
Le projet modifié
La Ville et la société COGEDIM Paris Métropole ont donc recherché une solution tenant compte de l’évolution générale du contexte et du retrait d’Habitat et Humanisme. Le contexte de baisse des prix immobiliers, alors que le coût de la construction monte, se traduit mécaniquement par la baisse du prix du foncier (ce que la Ville vend). Il fallait trouver un partenaire capable de remplacer Habitat et Humanisme.
La Ville a remis en cause la construction des quelques maisons de ville prévues, dont le marché est au point mort. Leur remplacement par du collectif et quelques aménagements permettent d’augmenter la surface de plancher possible. Cela permet de revoir à la hausse la surface de plancher à livrer qui passe à 12.108 m².
Les différentes discussions ont abouti à une nouvelle programmation comprenant :
- Pour Seqens 68 logements locatifs (dont 8 intermédiaires) pour une surface totale de plancher de 3899 m²
- Pour In’li,108 logements intermédiaires pour 6894 m² de plancher
- En accession libre 24 logements pour 1105 m² de plancher
- Commerces et activités : 616 m² de plancher
Seqens et In’li sont deux filiales du groupe Action logement, le plus gros groupe de logement social avec plus d’un million de logements sociaux et plus de 100.000 logements intermédiaires.
Sur cette base, le prix de vente total passe à 19.618.000€, dont une part pour l’Établissement Public Foncier d’Île de France qui possède une partie du terrain. La partie revenant à la Ville est estimée à 12,5M€.
La signature d’un avenant dans ce sens faisait l’objet d’un point de la séance du 29 avril du conseil municipal.
Dans sa présentation, Patrick Donath ajoutait que des subventions supplémentaires avaient été obtenues de l’État, du département et de la métropole du Grand Paris pour le projet, pour un montant total de plusieurs millions. Il précise qu’un autre promoteur a été consulté pour comparer les prix.
Réactions de l’opposition
André Del (La Ville en partage) s’étonne que la question ne soit évoquée qu’en 2025 alors que le promoteur avait alerté dès 2023. Il regrette que les informations reçues soient partielles et que la question n’ait jamais été abordée en commission d’urbanisme. Le premier résultat, ce sont les 37k€ de frais financiers supplémentaires dans le budget rectificatif. Puis une négociation où il faut abandonner 1,5M€ au promoteur.
Christophe Bonazzi, pour le même groupe observe que l’on perd quand on est coincé, ce qui a été le cas ici. Il note que cela ne fait que renforcer les reproches qu’il a faits depuis le début au projet (voir ici)
Cécile Andrieux et Daniel Rupp interviennent également contre la proposition du maire. Ils ont officiellement quitté la majorité municipale lors de la séance précédente.
Daniel Rupp note que le prix baisse de 1M€ alors que l’augmentation de la surface de plancher à construire aurait justifié au contraire une augmentation de 1,3M€. Il demande lui aussi pourquoi le sujet n’a jamais été évoqué en conseil municipal. De fait, il estime que le projet a été insuffisamment concerté et que les nouvelles conditions financières sont totalement inacceptables. Il dénonce une faute de gestion dont le maire devra rendre compte devant les électeurs.
Il pointe également l’importante réduction du nombre de logements construits pour la vente. Ils passent de 66% du total à 10%. Il se demande ce que devient la diversité sociale « le quartier sera déséquilibré socialement ». Il reproche au maire de « ne pas aimer les propriétaires. »
Cécile Andrieux estime que tout cela a été fait sans les membres du conseil et sans la population. Elle s’étonne que le prix de vente diminue mais qu’on prévoie une augmentation des droits de mutation dans le budget (voir conseil municipal précédent). Elle considère que le projet de 2022 a été complètement dénaturé, et que les modifications se font au détriment de la ville.
Jean Pierre Lettron (Se rassembler pour Bourg-la-Reine) se demande si les prix n’auront pas augmenté quand les logements auront été construits. Qui sera gagnant ?
Dans sa réponse, Patrick Donath estime que ses contradicteurs refusent de voir que le contexte a changé. Il explique aussi que les logements intermédiaires sont accessibles à une grande partie de la population (pour une personne seule, le plafond est à 4341€/mois https://www.vilogia.fr/logement-intermediaire ). De son côté, Joseph El Gharib (adjoint aux finances) rappelle que le prix a été estimé par les Domaines.
Vote à bulletin secret
Cécile Andrieux considère que les informations données sont insuffisantes. Le conseil ne dispose pas du texte complet de l’avenant proposé. Dans ces conditions, elle demande un vote à bulletin secret.
Le vote donne 21 voix pour la délibération proposée, 12 contre et un bulletin blanc.
Jusqu’au mois de février, l’opposition comptait 9 personnes : les 6 élus de la liste La Ville en partage, Jean-Pierre Lettron (élu sur la liste Se rassembler pour Bourg-la-Reine), Jean Lacoin (élu sur la liste du maire mais qui l’a quittée) et Thibaut Simonin, élu sur la liste du maire mais exclu de celle-ci pour cause de soutien à Eric Zemmour. Thibaut Simonin, souvent absent du conseil, avait cette fois donné sa procuration à Daniel Rupp.
Si on ajoute Daniel Rupp et Cécile Andrieux, cela faisait théoriquement 11 voix contre. Il y a un contre de plus et un blanc, qui viennent forcément de la majorité municipale. Cécile Andrieux a clairement demandé ce vote secret, car elle pense que certains membres de la majorité municipale sont de son côté. Il en aurait fallu cinq de plus, ce qui n’est pas rien. Quant à savoir qui sont les élus qui l’ont suivi, on observera simplement que dans plusieurs votes précédents, un des élus de la majorité a préféré s’abstenir plutôt que suivre celle-ci.
Il reste moins d’un an avant les élections. On peut s’attendre à un certain manque de sérénité au conseil municipal d’ici là.