Bourg-la-Reine compte 1764 logements sociaux (fin 2022), soit 19,2 % des logements principaux. Un pourcentage plus faible que ce qui est demandé par la loi SRU. Le tiers des logements sociaux se trouve dans le quartier des Bas-Coquarts. La faible rotation du parc limite fortement la réponse aux nombreuses demandes de logement.
Une population jeune, aisée et diplômée
La population de Bourg-la-Reine est plus jeune que la moyenne nationale. Parts plus fortes de la population dans chaque grande tranche d’âges jusqu’à 44 ans et plus faibles au-delà. Le surcroit de pourcentage est de 3% du total de la population pour les 15/29 ans et de 2,5% chez les 30/44ans.
Le revenu médian des ménages est environ 60% supérieur à celui de la France. 75% des ménages fiscaux sont imposés contre 51% pour la France entière. Le taux de pauvreté est de 8% contre 14% en France.
19% des logements sont des maisons. Celles-ci ont en moyenne 5,6 pièces, versus 3 pour les appartements.
Plus d’un tiers de la population non scolarisée de plus de 15 ans a au moins un bac+5, pour un sur 10 en France. Plus de la moitié des actifs exercent une profession intellectuelle supérieure ou est cadre.
La gare RER B au cœur de la ville va directement au Quartier latin au nord et au plateau de Saclay au sud. D’où la présence de nombreux chercheurs et universitaires.
Concentration de la majorité du parc social
Deux grandes résidences à la limite de Bagneux concentrent plus du tiers des logements sociaux de la ville : les résidences La Fayette (OPH 92) et Normandie (Sceaux Bourg-la-Reine Habitat). Le reste est au contraire réparti un peu partout.
Sceaux Bourg-la-Reine Habitat possède ainsi des logements dans les rues Aristide Briand, Charpentier, Jean-Roger Thorelle, Montrouge, des Blagis, le boulevard du Maréchal Joffre, l’avenue du Général Leclerc, la place de la gare.
D’autres acteurs de l’habitat social offrent des logements : la CDC avec la résidence ARPAVIE rue de la villa Flamande, 1001 vies Habitat boulevard Joffre, Logirep rue de la Bièvre, …
Les logements sociaux comptent pour 19,2% du parc : l’objectif de 25% fixé par la loi SRU est encore éloigné. Les nouvelles constructions sont l’occasion d’augmenter progressivement ce taux. 80 nouveaux logements sont actuellement prévus. La politique de la ville consiste à exiger des promoteurs un taux de 30 % de logements sociaux. Un pourcentage jugé insuffisant par l’opposition, mais qui reflète la volonté de préserver la mixité sociale. La concentration des logements sociaux que connaît le quartier des Bas-Coquarts n’est clairement pas le modèle.
Les résidences étudiantes permettent d’augmenter le nombre officiel de logements sociaux, tout en augmentant l’offre de logements étudiants déficitaire sur le département. C’est aussi un moyen de construire beaucoup de logements par surface disponible. La ville a en effet une faible surface (1,87 km2) et peu de foncier disponible.
Faible rotation
La demande de logements sociaux est forte : avec des établissements scolaires de qualité, un accès privilégié au RER B, la ville est attractive. La mairie compte actuellement 850 demandes non satisfaites, en ne comptant que celles de personnes vivant ou travaillant à Bourg-la-Reine. A comparer aux 148 attributions de l’année 2022, un nombre facilité par la mise en location de logements neufs. En année courante, il faut plutôt compter sur une centaine d’attributions par an. Soit un rythme semblable à celui observé par Hauts-de-Seine Habitat sur l’ensemble du département (6,5% du parc)
Selon l’Insee, 11,9% des ménages habitaient en 2019 un autre logement que celui qu’ils occupaient un an auparavant, dont 3,3% en provenance de la même ville. Le taux de rotation pour les logements sociaux apparait donc comme nettement plus faible que celui des autres logements. A noter a contrario que, sur l’ensemble du parc, 46% des ménages sont dans leur logement depuis au moins 10 ans.
La rotation se fait donc surtout sur le parc privé, en partie parmi les propriétaires (la moitié du parc) plus probablement surtout parmi les locataires du privé.
Suroccupation, sous-occupation
La ville a un taux de logements sur-occupés de 9,5% selon l’Insee. Un taux plus élevé que la moyenne française, mais plus bas que celui observé sur VSGP, pourtant le territoire ayant le taux le plus bas en petite couronne.
Pourtant, 71% du parc est d’au moins trois pièces. Alors que 36 % des ménages sont des personnes seules. Et que 24% sont des couples sans enfant. On le comprend : certains logements sont sous-occupés quand d’autres sont sur-occupés.
C’est aussi vrai dans le logement social : des ménages se retrouvent à l’étroit à la suite d’une ou plusieurs naissances quand d’autres sont au large lorsque les enfants sont partis vivre leur vie d’adultes.
Résultat : une part importante des demandes de changement concernent les plus grands logements, T3, T4 ou T5. 330 demandeurs de logement social ont coché la case « logement trop petit » dans leur demande de logement social (environ 40% des demandeurs). Une trentaine de locataires demandent au contraire un logement plus petit (souvent pour diminuer le loyer, à la suite des départs des enfants du domicile, ou à une séparation par exemple).
Le déséquilibre est manifeste. Il n’est évidemment pas propre à la ville de Bourg-la-Reine : on l’observe dans toute l’Ile de France. Au point qu’une loi a été promulguée en 2009 pour tenter de réduire les situations de sous occupation. Mais des exceptions sont prévues, notamment pour les personnes de plus de 65 ans ou si le ménage compte un handicapé.
Sceaux Bourg-la-Reine Habitat propose aux ménages en sous-occupation de déménager, sans succès garanti. De même, une partie des locataires anciennement installés ont vu leur revenu augmenter. Ils payent des surloyers mais qui ne peuvent dépasser 60% du loyer normal. Ils n’ont guère intérêt à partir dans le privé.
Conclusion
Les logements sociaux sont un facteur de cohésion sociale. Les contraintes de financement ajoutées à celles de loyers abordables contribuent à rendre leur développement assez complexe. D’autant qu’ils doivent répondre à des besoins évolutifs. Difficile équation.
Nota : de nombreuses informations ci-dessus proviennent d’un entretien avec Virginie Barbaut, conseillère municipale déléguée à la politique de logement social et Simon Finkel, directeur de cabinet du maire. D’autres sont issues du dossier complet de l’Insee pour la ville.
On pourra lire aussi
- Quels logements sociaux à Sceaux ?
- Un siècle et demi d’urbanisation (de l’Ile de France)