Beaucoup a été dit sur le projet de rénovation de la Butte rouge à Châtenay-Malabry. Articles de presse et reportages radio ont fait large place à l’opposition. Un de ses principaux thèmes est sans doute le refus de la destruction d’un patrimoine social et architectural estimé précieux et l’exigence environnementale de réhabiliter les bâtiments sans les détruire.
Une argumentation complète peut être trouvée sur le site du Collectif Citoyen de Châtenay. Stéphane Dieudonné, élu châtenaysien en fait partie. Avec lui, on a cherché à creuser deux points du programme tel qu’il est conçu : l’ouverture à une mixité sociale et l’équilibre du financement.
Une autre conception de la rénovation
Actuellement la totalité des logements relève de PLAI (prêt locatif aidé d’intégration), logements destinés aux ménages les plus défavorisés. En ouvrant l’offre à des logements de plus haut de gamme et des accessions à la propriété, le programme actuel vise à introduire une certaine mixité sociale.
Stéphane Dieudonné reconnaît que la mixité sociale est en déclin aujourd’hui. Mais elle peut être obtenue par le simple turnover naturel et une politique de parcours résidentiel appropriée, car les demandes sont fortes dans toutes les catégories de logement social. Il suffit de changer les règles d’attribution.
De plus, l’augmentation du nombre d’habitants comme vecteur de mixité et comme réponse à la demande de logements n’est pas considérée comme un impératif. « Châtenay-Malabry compte déjà beaucoup de projets de construction privée. »
Concernant les parkings, « on peut se poser plusieurs questions ». Le nombre de places de parking pour les logements sociaux est moitié de celui pour les logements privés et ne fera donc qu’augmenter avec la densification et la privatisation du parc. Les mobilités alternatives, le commerce de proximité doivent être renforcés, et le Tram T10 permet un accès au transport public. Il y a des solutions à chercher. Les parkings en sous-sol dans les immeubles privatifs, ce n’est pas forcément l’idéal. »
Un calcul sur 50 ans
Le projet actuel appuie en partie son financement sur les accessions à la propriété et du locatif de plus haut de gamme. À quoi s’ajoute l’augmentation de la population.
Pour Stéphane Dieudonné, l’équilibre financier est parfaitement accessible sur la base d’une rénovation bâtiment par bâtiment. « L’achat du foncier correspond environ à 50 % du coût de la construction d’un logement neuf HLM, d’où l’intérêt de réhabiliter l’existant sur un terrain déjà acquis. » Son évaluation est de 100.000 euros par logement qu’il amortit sur 40 à 50 ans, soit environ 3500 euros par an, qu’il rapporte à des loyers qu’il estime devoir conserver dans une fourchette entre 300 et 600 euros par mois. Il s’appuie en cela sur un taux d’intérêt de 3% calé sur celui du livret A.
Il n’est pas fermé à des constructions à la marge, si elles permettent au bailleur de trouver des apports. Mais on devine que, dans son esprit, la marge est étroite : « Pourquoi construire du neuf quand on peut rénover ? »
« Concernant les parkings, « on peut se poser plusieurs questions ». Le nombre de places de parking pour les logements sociaux est moitié de celui pour les logements privés et ne fera donc qu’augmenter avec la densification et la privatisation du parc. «
Ne pourrait-on pas aller encore plus loin dans la réflexion ?
Par exemple : plus de parking puisque les transports en commun sont là, désormais. On peut être assuré que cela transformerait radicalement la « société » dans ce quartier. Une expérience à tenter dans notre monde de grands bouleversements. Non ?