Sceaux Bourg-la-Reine Habitat dispose, hors résidences, d’environ 1900 logements sur l’ensemble des deux villes. Des logements répartis entre de nombreuses petites structures. Les comptes sont publiés chaque année en conseil municipal. Pour des raisons historiques, Sceaux Bourg-la-Reine Habitat a le statut d’économie mixte (SEM).
Le patrimoine
Le patrimoine de Sceaux Bourg-la-Reine Habitat comprend 1858 logements, dont 1333 à Sceaux et 525 à Bourg-la-Reine ; 409 logements sont situés dans les résidences de personnes âgées et les résidences pour étudiants. A comparer aux 1874 logements HLM existants à Sceaux en 2021 et aux 1426 logements HLM de Bourg-la-Reine.
A Bourg-la-Reine, la résidence Normandie appartient à la SEM, qui détient également des logements dans les rues Aristide Briand, Charpentier, Jean-Roger Thorelle, Montrouge, des Blagis, le boulevard du Maréchal Joffre, l’avenue du Général Leclerc, la place de la gare.
A Sceaux, la SEM possède des logements dans les rues Léon Blum, Jean Barral, Raymond Py, Couderc, Florian, Gaston Lévy, Houdan, de la Chrétienté, d’Alsace, de Bretagne, de Penthièvre, des Imbergères, des Écoles, des Jockos, des Clos Saint-Marcel, du Docteur Roux, les allées Palloy, de l’Estérel, les avenues Jean Perrin, Carnot, Clemenceau, le square Robinson, le sentier de la Tour, la place des Ailantes.
Comme la plupart des organismes HLM aujourd’hui, la SEM évite de concentrer son patrimoine. Il n’y a certes plus de grandes étendues de fonciers disponibles comme cela a été le cas pour les Bas-Coudrais dans les années 50. Mais la pratique est aussi d’éviter la concentration des logements sociaux en cas d’opération immobilière (on y pense dès la circulaire Guichard du 21 mars 1973 : l’idée n’est pas neuve !). Par exemple, la Ville de Bourg-la -Reine limite généralement à 30 % la part de logements sociaux dans les (rares) nouveaux projets.
Le peu de foncier disponible limite les nouvelles opérations. En 2024, la SEM a acquis 46 logements neufs à Sceaux, au 15 sentier de la Tour et au 3 rue Albert 1er, sur les 134 logements de l’ensemble des deux résidences. En 2022, l’opération des 68 et 68 bis du boulevard Joffre à Bourg-la-Reine comprend un ensemble bâti à usage de 15 logements familiaux et une résidence étudiante de 80 logements. La SEM en était le maître d’ouvrage.
Par ailleurs, dans son édito de février 2025, Philippe Laurent PDG de la SEM note : « Les travaux de rénovation de résidences se poursuivent et sont en voie d’achèvement, comme à Alsace – Bretagne à Sceaux. Ainsi, plus de 40% des logements de notre SEM auront fait l’objet d’une rénovation thermique mi-2025. »
Les comptes
Lors de la séance du 27 juin 2024 du conseil municipal de Sceaux, Philippe Laurent a ainsi présenté les comptes de la SEM : « L’exercice clos au 31 décembre 2023 dégage un bénéfice de 1.308.256,49€ : le résultat de l’activité agréée est de 783.704,42€ et celui de l’activité non agréée est de 98.965,60€…Le résultat a été affecté au report à nouveau. »
Les immobilisations (90%) de l’actif comptent pour environ 95M€. En passif, on a environ 30M€ de capital ou réserves, 20M€ de subventions et 56M€ de dettes financières. On note dans les dépenses 3,9M€ d’amortissements, 1,5M€ d’achats et fournitures, 1,4M€ de charges financières, 1,4M€ de charges salariales, 1,1M€ de sous-traitance. Le total des dépenses est d’un peu plus de 14M€.
Un peu d’histoire
Comme chaque année, le rapport des représentants du conseil au sein de la SEM commence par un rappel historique de la manière dont, en 2017, la SEM a bénéficié de patrimoines des OPH respectifs de Sceaux et Bourg-la-Reine, ce que présente également le site de la SEM :
Les villes de Sceaux et de Bourg-la-Reine étaient parties prenantes dans le secteur du logement social au travers de trois acteurs :
- Un Office Public de l’Habitat à Sceaux (créé par décret du 5 février 1929) ;
- Un Office Public de l’Habitat à Bourg-la-Reine (créé par décret du 8 octobre 1930) ;
- Une Société d’économie mixte à Sceaux, la Semasceaux (immatriculée le 24 mai 1995).
Les deux Villes ont souhaité regrouper leurs trois bailleurs sociaux, et contribuer ainsi à un fort développement des offres de logement social.
Ce regroupement a été effectué au sein de la SEM en 2017 : les OPH de Sceaux Habitat et de Bourg-la-Reine ont transféré leur activité à la Semasceaux, qui est devenue Sceaux Bourg-la-Reine Habitat.
La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite loi Élan) a incité les bailleurs à se regrouper entre eux afin de constituer des entités de taille plus conséquente, soit 12.000 logements.
Par délibération du 5 novembre 2019, Sceaux Bourg-la-Reine Habitat a pris une participation au capital de la société de coordination nationale dont elle est membre fondateur : HACT France (Habitat Aménagement et Coopération des Territoires).
Sémasceaux est le nom donné en 1995 à la société d’économie mixte des Blagis, fondée en 1957.
Pourquoi une SEM ?
Le lecteur attentif aura peut-être été surpris : si la loi Élan a voulu constituer des entités d’au moins 12.000 logements, comment peut-on arriver à une SEM Sceaux Bourg-la-Reine Habitat qui en gère moins de 1900 ?
La Chambre Régionale des Comptes (CRC) d’Île-de-France a réalisé un examen de la gestion de la ville de Sceaux (exercices 2018 et suivants). Celui-ci a été présenté lors de la séance du 28 mars 2024 du conseil municipal de la ville. En lisant le rapport, on constate que le rapporteur a lui aussi été surpris. Il note d’abord que les opérations comptables liées à la fusion des opérateurs existants à Sceaux et à Bourg-la-Reine et à la création de Sceaux Bourg-la-Reine Habitat « n’appellent pas d’observations particulières ».
Il poursuit en observant que « cette opération contourne l’esprit des textes en vigueur sur la compétence « logement social ». « L’objectif de ces regroupements est de fluidifier la politique d’attribution de logements dans un bassin de population élargi, et de constituer de structures plus solides financièrement, car les structures de petite taille gérant peu de logements sociaux sont généralement peu viables. »
Cette remarque renvoie à la loi Notre (postérieure à la loi Élan) qui prévoit notamment que les OPH soient regroupées au niveau des intercommunalités. C’est ainsi qu’il existe VSGP Habitat, résultat de la fusion des OPH de Clamart et Châtillon : les autres villes du territoire ont choisi d’autres solutions.
Dans sa réponse au rapport, le maire de Sceaux note que les décisions de la ville (pour créer la SEM) ont été validées par les instances en charge du contrôle à la préfecture.
Pour lui, cette solution répond à l’objectif des deux communes de disposer d’un outil de proximité opérationnel pour la réalisation et la gestion de logements conventionnés au plus proche des besoins du territoire. Il estime que l’adhésion à la société de coordination Habitat aménagement et coopération des territoires (HACT France) permet à la SEM de bénéficier d’un cadre stratégique et de moyens mutualisés. En effet la société anonyme de coordination (HACT) fondée en 2019 fournit une partie des services supports évoqués plus haut.
En réalité, le rapporteur est revenu sur une question qui a déjà été traitée, certes en contradiction formelle avec la loi Élan, mais avec une solution qui a été admise par l’État.
En effet, l’injonction de regroupement prévue par la loi n’a pas plu à tout le monde. En particulier aux offices municipaux souvent trop petits (sauf dans les très grandes villes) et donc sommés de se regrouper. Et ils ont trouvé des juristes imaginatifs pour contourner l’obligation de regroupement, avec une SEM et un organisme commun regroupant certains services supports.
Le 13 mai 2022, la Fédération des Offices Publics de l’Habitat fait un bilan des regroupements
53 OPH, représentant 1.108.600 logements, n’ont procédé à aucun changement. 36 OPH représentant 306 000.logements ont fusionné conduisant à 15 organismes. 117 OPH représentant 907.400 logements (dont 4 OPH ayant également fusionné, soit 107.000 logements) se sont adossé 53 sociétés de coordination (dont 48 agréées).
Une simple division montre que les OPH n’ayant pas changé comptent en moyenne 21.000 logements environ. Que celles qui ont fusionné sont passées d’une moyenne de 8.500 logements à une moyenne de 20.400 logements. Et que celles qui se sont adossées à des sociétés de coordination ont conservé leur moyenne de 7600 logements environ.
On le voit, la SEM Sceaux Bourg-la-Reine Habitat est nettement plus petite que ces moyennes. Et il semble que la société de coordination à laquelle elle s’est adossée n’ait aucun salarié. La solution a été la sous-traitance (pour 1,1M€) pour ce qui est des services qu’elle ne pouvait avoir en interne du fait de sa petite taille. Une solution réaliste quand on se trouve dans le grand bassin d’entreprises diverses que constitue l’Île-de-France.
Par ailleurs, la Ville de Sceaux garantit régulièrement les emprunts de la SEM, ce qui permet à celle-ci d’emprunter à des conditions raisonnables, malgré sa petite taille.
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